虚假材料审核失职：政府不动产登记部门（如自然资源和规划局）在办理房产证时，未依法核查土地性质文件的真实性，对开发商提交的 “集体用地冒充商品房用地” 假证明予以认可，构成 “行政行为违法”。
产权登记行为无效：依据《民法典》第 222 条，因登记错误造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。若能证明房产证是基于假证明办理，该登记行为自始无效，孙女士可起诉要求撤销房产证并追究登记机构责任。
诉讼时效的计算与抗辩
若孙女士近年才通过信访、诉讼等途径获知 “假证明” 存在及政府审核失职的事实，可主张 “时效自获知之日起算”，并提供相关证据（如信访答复、此前诉讼的庭审记录）；
依据《最高人民法院关于适用〈行政诉讼法〉的解释》第 65 条，若政府未告知孙女士起诉期限，时效可延长至 “知道行为内容之日起 1 年”，需举证证明政府未履行告知义务。
举证责任的分配优势
孙女士仅需初步举证：证明自己是房屋买受人、持有房产证、开发商存在 “集体用地冒充商品房用地” 的事实（如土地权属查询结果、开发商的相关自认材料）；
若政府无法提供合法的土地性质审核文件，或提供的文件与真实土地性质冲突，将视为 “行政行为没有相应证据”，法院可直接认定登记行为违法。
基础身份与交易证据
购房合同原件（证明与开发商存在买卖关系，且合同约定房屋为商品房）；
房产证原件及复印件（证明政府作出了产权登记行政行为）；
首付支付凭证、银行贷款合同、开发商代偿剩余贷款的证明（如银行出具的贷款结清通知书），证明孙女士已履行付款义务及贷款结清情况。
土地性质与假证明证据
到河北当地自然资源和规划局申请查询案涉房屋的土地权属档案，获取 “土地性质为集体用地” 的官方证明（如《土地登记簿》《不动产权属查询结果》）；
收集开发商使用假证明的证据，如此前诉讼中法院认定 “证明虚假” 的判决书、公安机关对开发商伪造文件的调查笔录（若已刑事立案），或政府部门出具的 “证明材料虚假” 的核查结论。
政府违法履职的证据
申请政府信息公开：向不动产登记部门申请公开 “办理案涉房产证时审核的土地性质材料、审批流程文件”，若政府拒绝公开或公开的材料存在缺失、虚假，可直接作为其履职违法的证据；
此前维权记录：如信访申请书、政府信访答复函、过往诉讼的判决书（需重点标注 “法院提及土地性质问题”“政府未举证审核依据” 等内容），证明曾就此事主张权利，且政府未依法处理。
确定被告与管辖法院
被告：作出房产证登记行为的政府不动产登记部门（如 XX 市自然资源和规划局），而非笼统的 “政府”；
管辖法院：由被告所在地的基层人民法院管辖（如房屋位于河北石家庄 XX 区，由 XX 区人民法院管辖），若案件涉及县级以上政府或社会影响重大，可由中级人民法院管辖。
诉讼请求精准设计
确认被告（不动产登记部门）“办理案涉房屋房产证的行政行为违法”；
判令被告撤销案涉房屋的房产证；
判令被告赔偿孙女士的财产损失（即首付金额及利息，利息自支付首付之日起按 LPR 计算）。
庭审核心抗辩策略
聚焦 “审核义务”：强调根据《不动产登记暂行条例》第 19 条，登记机构需对申请材料的真实性、合法性进行查验，而案涉房屋土地性质为集体用地，与商品房用地存在本质区别，政府未发现假证明属 “重大履职过失”；
反驳时效抗辩：若政府主张 “超过诉讼时效”，需提交 “近年才获知假证明及审核失职” 的证据（如 2024 年获取的土地权属查询结果），并依据司法解释主张时效未过；
主张赔偿责任：根据《国家赔偿法》第 4 条，行政机关及其工作人员违法行使职权造成财产损害的，受害人有取得赔偿的权利，首付损失与政府违法登记直接相关，应予以赔偿。
优先通过行政诉讼确权
同步申报破产债权（备选方案）
申报依据：以 “购房合同因开发商欺诈（集体用地冒充商品房）无效” 为由，主张 “返还首付及利息” 的债权；
债权优先级：根据最高法司法解释，购房者的购房款返还请求权 “优先于建设工程价款、抵押权及其他普通债权”，即使开发商破产，孙女士的首付也可优先从破产财产中受偿。
解除购房合同与贷款合同
盯紧破产财产分配
及时向破产管理人提交 “首付支付凭证、购房合同、贷款结清证明” 等材料，确认债权金额；
若破产财产不足以清偿全部债权，需依据 “购房款优先受偿” 的规定，提出书面异议，反对将首付列为普通债权，必要时可起诉破产管理人确认债权优先级。
证据不足风险
政府赔偿执行风险
