租赁合同解除纠纷：租客遭骚扰提前退租，押金能否退还？

      租客在租赁房屋期间，两次被外来人员骚扰，选择提前退租、搬离房屋，出租公司认为租客违约解除合同，无权要求退还押金。近日，浙江省宁海县人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷案，判决被告某物业管理公司退还原告王某某剩余押金。

　　2024年8月，王某某和某物业管理公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁某公寓的房屋，租期为半年，即2024年8月29日至2025年2月28日，租金月结，提前5天支付下期房租。某物业管理公司收取租房押金及水电费押金。同年11月底，案外人赵某因醉酒，到王某某屋外敲门十余分钟。王某某与某物业管理公司的管理人员联系，然而管理人员并未及时采取必要措施制止该醉酒人员的行为，王某某报警后才得以解决。2025年1月，外来推销人员进入公寓内敲击王某某房屋房门。同年1月23日，王某某以安全无法得到保障为由，向某物业管理公司提出提前解除合同，之后未支付最后一期租金。同年1月31日，王某某搬离公寓，后某物业公司向原告退还部分水电费押金。

　　王某某认为，某物业管理公司未能提供必要安全保障措施，致使合同目的无法实现，其有权要求解除合同、退还剩余押金。某物业管理公司则认为，王某某违约解除合同在先，无权要求退还押金。双方协商未果，王某某起诉至法院，要求某物业管理公司退还扣除消耗的水电费及超期居住的2天房租后的剩余押金。

租客遭骚扰提前退租，押金能否退还？——房屋租赁合同安全保障义务的法律认定与实操指引

一、租赁合同解除纠纷律师解读：核心法律争议与裁判逻辑

1. 出租人的安全保障义务：法定责任不可免除

• 法律依据与核心内涵：律师会明确，根据《民法典》第 731 条 “租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”，以及《商品房屋租赁管理办法》第 9 条 “出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全”，出租人不仅需保障租赁房屋本身的质量安全，还需承担管理区域内的安全保障义务—— 包括防范外来人员非法入侵、及时制止骚扰行为等，这是房屋租赁合同的默示义务，无需合同明确约定即存在。

• 本案中出租公司的违约认定：某物业管理公司作为公寓管理者，具有更强的安全管理能力，但其在两次骚扰事件中均未履行应尽义务：① 首次醉酒人员敲门时，未及时采取制止措施，需租客报警才能解决，违反 “及时响应并处置安全隐患” 的义务；② 第二次外来推销人员进入公寓骚扰，说明公寓门禁管理存在漏洞，违反 “防范外来人员非法进入” 的安全保障义务。两次事件叠加，导致租客的居住安全无法得到保障，符合 “租赁物危及承租人安全” 的法定情形。

• 安全保障义务的边界区分：需明确出租人并非承担 “无限安全责任”（如租客因自身纠纷导致的骚扰，出租人无过错则无需担责），但本案中骚扰者为无关案外人，且因出租人门禁管理疏漏、处置不及时导致风险扩大，故需承担全部责任。对比类似案例，若出租人已履行合理安全保障义务（如张贴安全提示、配备消防设施、及时处置隐患），则无需对承租人意外损失担责。

2. 提前退租的合法性：租客无责解除合同的法定情形

• 合同解除的法律依据：《民法典》第 563 条规定，当事人一方迟延履行主要债务，或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同。房屋租赁合同的核心目的是 “承租人获得安全、稳定的居住权”，本案中出租公司未履行安全保障义务，导致租客居住安全受威胁，合同目的已无法实现，王某某有权单方无责解除合同，而非 “违约解除”。

• 与 “违约退租” 的核心区别：若租客因自身原因（如工作调动、个人偏好）提前退租，属违约行为，出租人可依约没收押金；但本案中退租是因出租人违约导致的 “被动解除”，租客无任何过错，不仅无需承担违约责任，还可要求出租人退还押金并赔偿损失（如搬家费、临时居住费）。

• 押金退还的法律依据：根据 2025 年 9 月 1 日施行的《住房租赁条例》第 10 条，押金用途限于违约担保与损害赔偿，是否可不退、如何扣减须明确约定。本案中王某某无违约行为，亦未造成房屋损坏，出租公司以 “违约解除” 为由拒绝退还押金，违反法律规定，法院判决退还剩余押金符合立法精神。

3. 裁判逻辑：平衡合同严守与实质公平

• 法院判决的核心考量：法院未机械依据 “租期未到不得退租” 的合同约定，而是聚焦 “实质公平”—— 既保障出租人的合同权益，更优先保护承租人的人身安全权（居住安全是基本人权，优先于合同约定）；同时结合《住房租赁条例》“破解押金退难” 的立法目的，认定押金应退还，引导出租人重视安全保障义务，规范住房租赁市场秩序。

• 对租赁双方的警示意义：对出租人而言，安全保障义务是法定义务，不能通过合同约定免除，需加强门禁管理、及时处置安全隐患，否则可能面临合同解除与押金退还的风险；对承租人而言，遭遇骚扰后需及时留存证据，通过合法途径解除合同，避免因证据不足被认定为 “违约退租”。

4. 核心争议点对比：本案与典型租赁纠纷的区别

二、律师能做的：全流程实操指引（从维权到预防）

1. 承租人（王某某方）的维权实操

• 证据收集与固定：

◦ 核心证据：房屋租赁合同（证明租赁关系与押金约定）、骚扰事件相关证据（报警记录、与出租公司的沟通记录、监控录像、证人证言）、退租通知（如微信 / 短信记录、书面通知回执），证明出租人未履行安全保障义务；

◦ 关键证据：房屋交接记录（证明房屋无损坏，无需扣除押金）、水电费缴纳凭证（证明无欠费）、搬家费、临时居住费票据（可主张额外赔偿）；

◦ 补充证据：公寓门禁管理疏漏的照片 / 视频（如大门敞开、无安保人员）、其他租客的类似投诉记录（证明安全问题并非个例）。

• 诉讼 / 协商诉求设计：

◦ 核心诉求：要求解除房屋租赁合同，退还扣除合理费用（水电费、超期居住房租）后的剩余押金；

◦ 附加诉求：要求出租人赔偿因骚扰导致的额外损失（如搬家费、精神损害抚慰金，需提供相关凭证）；

◦ 协商策略：以 “出租人违约证据 +《住房租赁条例》押金规定” 为筹码，要求对方主动退还押金，避免诉讼成本；若协商无果，可起诉并申请财产保全，防止出租人转移资金。

2. 出租人（物业管理公司方）的应对实操

• 合理抗辩与证据准备：

◦ 若主张已履行安全保障义务，需提供证据：门禁管理记录（如访客登记、安保巡逻记录）、与租客的沟通记录（证明及时响应）、安全提示张贴照片、骚扰事件处置记录（如协助报警、安抚租客）；

◦ 若租客存在未缴费用（如租金、水电费），可主张从押金中扣除，但需提供明确凭证，不得随意扩大扣除范围；

◦ 避免无效抗辩：不得以 “合同未约定安全保障义务”“骚扰系第三方造成” 为由拒绝担责，此类抗辩不符合《民法典》与《商品房屋租赁管理办法》的强制性规定。

• 调解中的权益争取：

◦ 提出可行方案：如 “全额退还押金，双方互不追究其他责任”，快速化解纠纷，避免影响公司声誉；

◦ 主动弥补过错：若确实存在安全管理疏漏，可承诺加强门禁管理、增加安保巡逻，争取租客谅解，降低纠纷化解成本。

3. 合同起草与审查：预防纠纷的关键要点

• 出租人视角的合同优化：

◦ 明确安全保障义务的具体内容（如 “出租人负责公寓门禁管理，配备安保人员，及时处置骚扰、入侵等安全事件”）；

◦ 约定押金扣除的具体情形（如 “租客未按约定退租、造成房屋损坏的，可扣除押金”），避免模糊表述引发争议；

◦ 加入 “安全事件处置流程” 条款（如 “租客遭遇骚扰后，应在 24 小时内书面通知出租人，出租人需在 1 小时内响应”），明确双方权责。

• 承租人视角的合同审查：

◦ 重点审查安全保障条款，若合同未约定，可要求补充 “出租人需保障租赁期间的居住安全，及时制止外来人员骚扰”；

◦ 明确押金退还条件与时间（如 “合同解除后 15 日内，出租人应退还押金，扣除费用需提供凭证”），避免 “押金不退” 的霸王条款；

◦ 警惕免责条款：若合同约定 “出租人对第三方造成的骚扰不承担责任”，该条款因违反法律强制性规定无效，可要求删除。

4. 判决 / 协商后的执行与后续维权

• 承租人的执行保障：

◦ 若出租人未按判决 / 协商结果退还押金，可在 2 年申请执行时效内，向法院申请强制执行，提供出租人银行账户、房产、车辆等财产线索；

◦ 若出租人存在恶意拖欠、转移财产行为，可申请法院将其纳入失信名单，限制高消费。

• 出租人的风险防控：

◦ 及时退还押金，避免因逾期支付产生违约金（如按 LPR 计算的利息）；

◦ 针对安全管理漏洞进行整改，完善门禁系统、增加安保巡逻，避免再次发生类似纠纷；

◦ 留存整改记录（如合同补充协议、安保培训记录），以备后续可能的纠纷举证。

5. 特殊情形的应对策略

• 若骚扰事件情节严重（如暴力威胁、多次骚扰），承租人可立即搬离，无需提前通知，并要求出租人赔偿全部损失（如搬家费、医疗费、精神损害抚慰金）；

• 若出租人已履行安全保障义务（如及时制止骚扰、无管理疏漏），承租人仍以 “安全担忧” 为由退租，属违约行为，出租人可依约没收押金，但需提供充分证据证明自身无过错；

• 若租赁房屋为群租房、违法建筑（不符合安全标准），承租人可随时解除合同，要求退还押金并赔偿损失，出租人还可能面临行政处罚。