对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，应当分步计算。
如果婚前夫妻一方与他人共有房产，那么离婚时应考虑其他共有人对增值部分也享有份额，从而降低夫妻另一方的增值补偿份额。
《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
如何计算“相对应财产增值部分”？对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，应当分步计算：
第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格÷不动产成本，这里的不动产成本等于购买时（或结婚时）不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用。
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分×不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
这一计算方式考虑了时间节点问题，认为增值部分只包括婚后增值的部分，婚前增值的部分应当认定为一方的婚前个人财产，同时还考虑两种情形：一是离婚时贷款尚未清偿完毕的，只将夫妻共同偿还的利息算入不动产成本，防止非产权登记方既没有享受到离婚后房屋的增值部分，还要承担因将房屋所有贷款利息纳入不动产成本而导致的不动产升值率降低的结果；二是对于一方购买房屋后经过一段时间结婚的，计算不动产升值率时应当以结婚时不动产价格作为计算依据，而不是以购买时不动产价格为依据。
第三步，计算参与还贷夫妻另一方应获得的补偿款，即共同还贷本息+共同还贷贡献率×登记产权夫妻一方应享有的增值部分，上述数额的一半作为补偿额。但需要注意，均等分割是完全不考虑照顾女方权益、子女抚养及无过错方权益时的分割比例，实践中应当考察上述因素来确定具体分割比例。
如果婚前夫妻一方与他人共有房产，那么离婚时应考虑其他共有人对增值部分也享有份额，从而降低夫妻另一方的增值补偿份额。
