现实生活中，一些业主在遭遇房屋漏水等烦心事时，会以拒缴物业费的方式表示不满。物业管理有瑕疵，业主能拒缴物业费吗？日前，河南省汝南县人民法院审结了一起因房屋漏水而拒缴物业费引起的纠纷案。
王某是汝南县某小区的住户。2022年1月2日，某物业公司与王某签订物业服务协议一份，该协议约定由该物业公司对小区提供物业管理服务，业主王某按住房建筑面积1.32元/月/平方米缴纳物业管理费。2023年以前王某一直按约定缴纳物业费，之后因楼上房屋漏水导致其房屋受潮而问题一直未得到妥善解决，王某一气之下拒绝缴纳物业费。物业公司在多次催缴无果的情况下，将王某告上法庭，要求其支付2023年1月1日至2023年12月31日期间物业费2060.16元等。
法院审理后认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的物业服务合同约定由原告提供物业服务，原告请求被告支付2023年1月1日至2023年12月31日期间物业费2060.16元，于法有据，应予支持。被告没有证据证明物业公司应对其楼上房屋漏水负有责任，其应当向致害方主张权利，而不应以此作为拒付物业费的理由。
经过调解，双方达成调解协议，王某按照合同约定支付了物业费。而楼上房屋漏水问题经法院协调，由楼上住户负责处理完毕。
物业管理有瑕疵，业主一般不能直接拒缴物业费。根据《民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。具体分析如下：
法律关系不同：房屋买卖和物业服务属于两个不同的法律关系。房屋漏水若因质量问题，保修期内由开发商负责维修，保修期满后，应根据具体情况确定责任主体，如公共供水管道破损导致的漏水，由物业公司承担维修义务，符合政策条件的，可启用维修基金；若是业主个人专属部分漏水，通常由业主自行负责；因其他业主原因造成的，由相关业主承担赔偿责任。不能因房屋漏水问题未解决，就拒交物业费。
物业服务的整体性：物业服务具有公共性和整体性，是针对全体业主和小区整体区域的。物业公司提供了共用设备设施维修和保养、公共绿化管理、保安、保洁等基本物业服务，个别业主不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费，否则会损害物业服务企业的利益，也会损害其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。
特殊情况可酌情处理：如果物业公司的服务存在严重瑕疵，如小区卫生长期无人打扫、安保措施形同虚设等，严重影响业主正常生活，法院裁判时会根据物业服务瑕疵的严重程度，依据质价相符原则，酌情考虑业主提出的减收物业费要求，但一般也不会支持业主完全拒缴物业费。
在河南省汝南县的案例中，王某因楼上房屋漏水问题未得到妥善解决而拒缴物业费，法院最终未支持其做法，因为其没有证据证明物业公司应对楼上房屋漏水负有责任，所以应当向致害方主张权利，而不应以此作为拒付物业费的理由。
当物业服务存在瑕疵时，业主应通过合法、合理的途径维护权益，而非直接拒缴物业费。以下是具体解决途径：
一、与物业公司直接沟通协商
这是最直接、高效的方式，适用于物业服务瑕疵较轻微（如卫生清理不及时、公共设施小故障等）的情况。
具体操作：业主可通过书面或口头形式，向物业公司明确指出服务存在的问题（如具体时间、地点、瑕疵表现），要求其限期整改，并保留沟通记录（如聊天记录、整改通知书回执等）。
优势：避免矛盾升级，快速解决问题，维护双方合作关系。
二、向业主委员会（或业主大会）反映，由其协调处理
业主委员会是业主共同利益的代表，有权监督物业公司履行合同义务。
具体操作：业主可向业委会提交书面投诉材料，说明物业服务瑕疵的具体情况。业委会核实后，可与物业公司召开协商会议，要求其整改；若物业公司拒不整改，业委会可根据《物业管理条例》，代表业主与物业公司协商调整服务内容、收费标准，或启动更换物业公司的程序。
法律依据：《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行 “代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同” 等职责。
三、向行政主管部门投诉举报
若物业公司存在明显违规行为（如未按合同约定提供服务、乱收费等），业主可向相关行政部门投诉。
主管部门：一般为当地住房和城乡建设局（住建委）、物业管理科或街道办事处、乡镇人民政府（负责辖区内物业管理活动的指导和监督）。
投诉内容：需明确投诉对象（物业公司名称）、问题事实（如服务瑕疵的具体表现、时间、证据），并提出整改要求。行政部门会对投诉进行调查核实，对物业公司的违规行为责令限期改正，必要时可依法处罚。
四、通过司法途径维权（诉讼或仲裁）
若物业服务瑕疵严重（如长期不履行安全保障义务导致业主财产损失、公共设施损坏严重影响生活等），且上述途径无法解决，业主可通过法律诉讼或仲裁主张权利。
诉讼 / 仲裁请求：业主可起诉（或申请仲裁）要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任（如因物业公司未及时维修电梯导致业主受伤，可要求赔偿医疗费）；若物业服务瑕疵导致服务质量与收费标准严重不符，可请求法院根据 “质价相符” 原则，酌情减少物业费（而非完全拒缴）。
证据准备：需提供物业服务合同、物业费缴纳凭证、物业服务瑕疵的证据（如照片、视频、证人证言、整改通知回执等）。
五、其他特殊情况的处理
涉及房屋质量或相邻关系问题：如案例中 “楼上漏水”，若责任主体为其他业主（如楼上住户），业主应直接向致害方主张权利（如要求维修、赔偿损失）；若涉及房屋公共部分漏水（如楼顶、公共管道），物业公司未履行维修义务的，业主可要求物业公司承担维修责任，或通过业委会申请使用住宅专项维修资金解决。
联合业主集体维权：对于涉及全体业主利益的物业服务问题（如小区绿化大面积枯死、公共区域被侵占等），可由多名业主联合向物业公司提出整改要求，或通过业主大会表决相关事项（如解聘物业公司）。
总结：业主维权需区分 “物业服务瑕疵” 的责任主体和性质，通过合法途径针对性解决，避免因 “拒缴物业费” 承担违约责任（如被物业公司起诉追讨物业费及违约金）。同时，业主应注意保留证据，以便在协商、投诉或诉讼中维护自身合法权益。
